Если дом в процессе эксплуатации перестал утраивать площадью или функционалстью, можно его улучшить и модернизировать, не тратя денег на строительство нового дома.
Причины, приводящие к улучшению дома:
- Дом достался в наследство, а потребности новых хозяев не совпадают с потребностями бывших хозяев
- Увеличился размер семьи
- Появились лишние деньги (такое, конечно, бывает редко)
- Дом стал холодным
- Постоянно протекает кровля
- Был куплен «недострой»
- Замена коммуникаций
Когда старый дом выгоднее улучшить, чем строить новый?
- Если новый дом нужен в размерах соизмеримых с размерами старого дома.
- Если дом кирпичный, а не каркасный, и с хорошим фундаментом.
- Если после проведения исследований ресурс долговечности и возможности увеличения нагрузок устроил владельца.
Несколько важных понятий
- Ремонт — обновление поверхностей конструкций, удаление трещин.
- Санация — устранение дефектов конструкций из-за старения, влаги, солнца, плесени.
- Модернизация — улучшение комфорта проживания в доме, замена коммуникаций, перепланировка.
- Реконструкция — модернизация дома с изменением его параметров (новые этажи, пристройка помещений).
- Восстановительная стоимость — стоимость воспроизведения полной копии текущего объекта.
Точки контроля при обследовании дома
- Фундамент. Насколько хороша гидроизоляция и какую нагрузку он выдерживает, требуется ли укрепление. Санация фундамента для небольших построек невыгодна, дешевле его укрепить. Проще всего откопать фундамент и заново сделать гидроизоляция и сделать инъекции полимерцементов со стороны подвала между цоколем и стеной здания.
- Стены. Осмотр текущего состояние, поиск трещин, расслоение кладки. Поиск несущих стен на анализ возможности создания проемов и перепланировок.
- Утепление стен. Лучше утеплить старый дом минватой или теплой штукатуркой.
- Места протечек — стены, подвал и крыша.
- Вентиляция. Это очень важный фактор. Поиск плесени и грибка.
- Наличие окон для достаточной освещенности.
Распространенные приемы модернизации дома
- Перепланировка — можно оставить только несущие стены, остальные убрать.
- Расширение проемов, объединение комнат.
- Использование подвала под бар или спортзал, не забывая про его освещение, вентиляция и гидроизоляцию.
- Устройство теплой мансарды под несколько комнат или одно большое помещение (например, бильярдная)
- Замена старого инженерного оборудования, котла, монтаж новых радиаторов.
- Улучшение вентиляции. Добавление новых вентканалов, рекуператора.
- Новое утепление (про выбор материала для утепления можно почитать здесь). Сюда же относится монтаж новых окон и дверей, устройство тамбуров.
- Санация/замена конструкций.
Стоимость модернизации: от 30 до 50% восстановительной стоимости дома.
Распространенные приемы реконструкции дома с увеличением площади
- Достройка этажа, по возможности, облегчая новые стены. На новом этаже обычно делают спальни и ванную комнату, а в крыше устанавливают мансардные окна (они дают на 40% больше света, чем обычные, и проще в установке). При надстройке лучше сделать по периметру стен монолитный пояс для распределения нагрузки.
- Пристройки. Самый сложный момент — это примыкание новых конструкций вследствие разной степени усадки стыков. Обычно эта проблема решается металлическими прутьями, а отделка откладывается на 1-2 года.
- Пристройка террасы
Стоимость реконструкции при надстройке этажа: до 60% восстановительной стоимости дома.
Стоимость реконструкции при возведении пристройки: стоимость целого здания минус стоимость одной стены.